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房地产开发商的成本、利润--正确计算和正确批判/华沉思
(博讯北京时间2008年3月26日 转载)
    
    先说二个案例。
     案例一:前几天,我在一个城市里面遇到这样的事情,由于房价上升受阻,拍卖土地开始没有了往昔的喧嚣,卖不出去的情况开始出现,一位开发商丧失了0.7亿元的定金,决定停止支付去年年初购买的一块楼面地价9000元的土地,因为它们预期12000的价格不一定很好出售。 (博讯 boxun.com)

    案例二:一个很大的房地产公司,想采取集团统一采购,没有想到管理跟不上,导致某个大楼盘采购的电梯和大楼留的电梯洞出现不一直,仅仅改动电梯洞一项,就损失了将近一个亿。
    我想使用这两个案例说明以下两个问题。
    第一,怎样计算开发商的土地价格?最关键、最敏感的问题是计算土地价格的时点。房地产业生产周期长,出售房子的土地往往是几年前拿到的,社会上的人都使用它拿地时候的价格来计算开发商的成本和利润,而不是以出售房子时候的土地价格来计算。
    这实际上是不合理的,这几年土地价格上升很快,形成了买地和出售房子时候的巨大的、因为经济发展快带来的土地收益,就是大家所说的暴利,由于市场一直比较好,包括开发商自己都不考虑这样的运营方式带来的巨大风险。如果以出售房子时候的土地市场价格计算,开发商甚至是亏损的。
    由于房地产市场的价格持续、快速上升,大家按照开发商拿地时候的价格计算开发商利润没有说明问题,如果土地价格开始平稳了,出现了文章说的第一个例子,当缺乏土地价格快速增长背景的时候,这样的计算就有问题了,我们应该看到风险。
    第二,怎样计算开发商的成本?很多人使用土地加建筑成本的方式,如果企业运行是这样简单,相信只要企业有一定实力以后,就永远利于不败之地了,大家看看第二个案例,再看看改革开放以后有多少英雄式的企业折戟沉沙?企业中有很多管理成本都很难计算,就像有人经营一个小杂货店,也许几个月下来,他都说不清楚自己的小店有多少货?占用多少资金?
    经济快速发展的时候,宛如潮水来了,只有潮水退下去才知道谁没有穿裤子。对于房地产开发商的成本、利润,只有正确计算,才能正确批判,最后才能解决问题。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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