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房价快速上涨收入暗降 买房人坐上“跷跷板”
(博讯2009年12月30日发表)

    来源:大众网
    
     去年,天泰太阳树推出万元楼盘时,大家还在怀疑"济南的房子能过万么",如今,万元以上楼盘在市区已经比比皆是 (博讯 boxun.com)

    
    “买的不住,想住的买不起”。真正的房客被挤出市场,或者是"挤车"挨宰
    
    如果房市投机盛行,意味着将房市变成当年的中国股市,房价暴涨时,透支了未来健康增长的空间,酝酿了泡沫
    
    “累计上涨1.4% ”----看不懂的统计数据
    
    “你觉得房价涨得快么?今年到 11月份,山东房屋销售价格累计同比才上涨了1.4% 。”
    
    说这话的是统计部门一位长期负责监测全省房地产价格的专业人士。她在接受记者采访时认为,把济南商业中心地带和同是华东沿海省份副省级城市的南京、杭州相比较,济南的房价是较低的。同样,在全国70个大中城市的房价指数中,山东的城市也都排名比较靠后。
    
    这位专业人士建议记者学习她在2006年初针对山东房地产市场所作的一项课题成果,其中采用了自1991年-2004年的统计数据进行分析。在她看来,山东的房地产市场近年来并没有发生大的变化,从统计数据看,比前几年增长还放慢了。
    
    对于大家关注的今年下半年以来的房价“暴涨”,她并不认同。
    
    如果仅从这一统计数据看,山东房地产市场是在平稳上升,未见大起大落,这显然和一般购房者的感受不一致。
    
    这样的数据,记者看不懂。让人看不懂的还有统计数字打架:今年 4 月,南方某市房管局发布报告称,3月当地“一手房”均价比2月下降了700元;仅4天后,由国家发改委发布的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中的数字却截然相反:3月此地新建商品住房销售价格同比上涨8.6%,环比上涨1.2% 。
    
    据报道,当地统计局的解释是:由于我国房地产“一直没有形成规范的价格表达方式,没有价格统计体系来产生平均价格”。而据当地媒体报道,这中间,还有随着近年来城乡区划调整带来的统计口径不一致。
    
    或许统计数据能够向我们展示的,只是一个大致的趋势,譬如自今年5月份起,我省新建商品房销售价格“同比涨幅已连续7个月缓慢扩大”,“居民储蓄向楼市、车市分流较多,新增存款同比增速首次出现下降”。
    
    在重储蓄的国情下,居民储蓄分流应该表示了很大的市场变化吧。
    
    “买的不住,想住的买不起”
    
    “高档楼盘涨得太厉害了!特别是青岛、济南。”一家担保公司的总经理说,譬如在青岛,1 万涨到 1万5,这就是50%的涨幅,同期中低端楼盘从5000涨到 5500、6000 元,涨幅不过10% 、20%。济南也是如此,去年,天泰太阳树推出万元楼盘时,大家还在怀疑“济南的房子能过万么”,如今,万元以上楼盘在市区已经比比皆是。
    
    “三线城市的房价也启动了。”该总经理告诉记者。去年潍坊楼市还处于寒冬,市场前景不明朗,今年随着楼市整体回暖,潍坊、泰安等三线城市迅速启动,“一开盘没几天就卖光了。”
    
    这是一家省内最大的从事个人消费担保的公司,房贷担保是其最重要的业务之一。需要担保办房贷的人,在银行认可的免担保的优质客户----政府公务员、国有大型企业员工等之外,又非“永远也买不起房的5%”,这部分人,恰恰正是我们一般意义上商品房市场中的“普通购房者”。
    
    与记者先前的想象不同,从担保公司的角度看,这些“普通购房者”多数并非买来自住的。
    
    “我们今年做的业务中,大部分都是二套房、三套房,首套的很少。”该公司济南业务负责人告诉记者,随着今年楼市升温,成交量放大,公司的房贷担保业务也快速成长,可以很明显看出买房置业做投资的多了,“我们天天和楼盘打交道,看入住率就知道了。”
     不断上涨的房价,在通胀预期不断看高、投资渠道匮乏的情况下,普通老百姓也越来越多地被卷入买房投资的大潮。这位负责人介绍说,担保贷款买房的客户有个特点,就是寻找相对远些的房产,有客户最近购买了保利花园的房子,6000多元,因为城区内已经很难买到性价比合适的房子了。同时,购买改善性住房的方式也发生了很大变化,“很少有人把原来的房子卖了去买新的。”
    
    真正的高档楼盘集中在中心城区,那里也是“盛况”空前,往往甫一开盘就被抢购一空。但这家公司的客户很少有在那些地方买房的。据推测,那里的客户或许并不需要担保贷款。而在这家公司总经理看来,在这部分住房的购买者中,投资者居多数。“高档楼盘多是稀缺地块,涨得最快,加上今年货币投放量剧增。”
    
    当这样的购房者占多数的时候,带来了房市的“ 挤班车效应”,市场被扭曲了,“买的不住,想住的买不起”。真正的房客被挤出市场,或者是“挤车”挨宰。
    
    房价和收入成了“跷跷板”
    
    是市场,就不能避免投机,房市也是如此。但过度的投机将会产生泡沫,国际经验表明,房地产领域的泡沫是经济健康发展的大敌。
    
    根据国际通用的标准,房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)应在3-6 倍的范围,6 倍以上居民购房就已非常困难。
    
    一个地区的房价,大致是要与其经济发展水平、居民收入水平相适应的。现实的情况是,房价和收入,已经成为一个跷跷板:一头飞涨,一头暗降。
    
    记者采访中,经常会遇到一些人士分析说:同样是沿海经济大省,“我们比江苏均价低1000多元”。但这类分析往往忽视居民收入方面的差距。
    
    一位在省直某事业单位工作的年轻人感慨,前两年还觉得自己可以努力攒钱付首付,现在,反倒连首付都很吃力了,而且一旦买房,月供也很成问题。这只是个个案。但如果这样的群体扩大,会引起一系列的社会问题。
    
    房地产不仅仅只是经济增长的一项重要资源,也是社会政策的重要内容。房价平稳上升,不仅是政府部门的期望,也是老百姓愿意看到和接受的。
    
    但事实上有房者、尤其是把房屋作为投资者,和准备购房自住的人的立场差异巨大。已经买了房子的人,可没有希望房价下跌的。记者采访中就有人说:就像是鸡蛋,还会回到2分钱一个吗?
    
    这样的看法,有现实的依据,就是蓬勃发展的城市化带来对住房的巨大需求。但长期地看,如果房市投机盛行,意味着将房市变成当年的中国股市,房价暴涨时,一方面挤压了社会的居住需求,也透支了未来健康增长的空间,酝酿了泡沫。
    
    如果出现波动呢?殷鉴似乎不远。
     _(网文转载)

(此为打印板,原文网址:
http://news.boxun.com/news/gb/pubvp/2009/12/200912300228.shtml)


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