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宁夏中卫县城建公司违规改制 一幢楼估价150元
(博讯2004年8月09日)
    人民日报:150元,人们怎么也无法将其与一幢楼联系在一起!然而,在原宁夏中卫县城乡建设综合开发公司(以下称城建公司)的改制过程中,一幢建筑面积5684平方米的在建商品楼,却真真切切地被评估为150元!城建公司改制前后,部分职工不断向有关部门举报,大量国有资产在改制中流失。为此,记者来到中卫进行了调查———

       违规改制——依据失效的资产评估报告 (博讯 boxun.com)

      始建于1985年的城建公司,是一家只有32名正式职工的地方国有房地产开发企业。虽然不算大,但在地处宁夏西部的中卫(今年2月撤县设市),也算是一家不错的企业,曾被自治区政府授予全区房地产经济效益十佳企业之一。1998年7月,经理欧阳树春离任。有关审计结果表明,截至1998年6月,公司资产总值2366万元,利润426万元。

      继任经理赵炳海上任不久即提出对城建公司进行“零资产”改制。2001年2月26日,公司职工大会表决同意改制。同年3月8日,中卫县建设局批准了城建公司关于申请企业改制的报告。在取得县国有资产管理局批准资产评估立项后,城建公司委托宁夏瑞衡评估有限公司进行资产评估。2001年11月2日,评估公司出具资产评估报告书,评估结论为:城建公司“资产总计1557.30万元,负债总计1571.74万元,净资产-14.45万元”。评估报告书同时载明:“本评估报告评估结果的有效期为1年,从资产评估基准日2001年9月30日起计算,至2002年9月30日前有效。”

      然而,中卫县企业改制工作领导小组正式批复同意城建公司改制的时间是2003年6月2日。此时,资产评估报告已超过有效期8个月,城建公司开发的诸多楼盘或已竣工,或正在销售,其资产也已发生很大变化,但城建公司并未对国有资产重新进行评估。

      中卫县政府对这一已经失效的评估报告基本予以确认,只是迫于舆论压力,通过增加土地使用权价值和对锅炉房及设备账面净值不予剥离,才使得城建公司的净资产变更为66.69万元。

      即使如此,城建公司的职工仍然不相信,他们的企业只值66.69万元。

      编造负债——虚列“应付账款”至少300万元

      在城建公司的会议室里,挂满了区、县、局颁发的“先进集体”、“先进纳税户”等各种锦旗。一些职工对记者说,近几年来,公司开发有不少楼盘,正处在发展鼎盛期,净资产不可能只有区区几十万元。他们反映,城建公司的不少“负债”,是人为编造出来的。

      1995年城建公司承建的中卫商城建成后,在工程决算时,欧阳树春安排预提银行贷款利息432万元,陆续支付银行利息218.1万元后,尚结余213.92万元。此笔结余款本属成本结余,1998年的审计报告认定为隐瞒利润,但城建公司改制时却将其虚列为欠施工单位利息,进入资产评估。

      “施工单位”不是具体明确的债权人,在评估报告中不允许出现。但评估公司仍将这笔款项列入“应付账款”。为了证明这笔负债的存在,城建公司又编造了一份“欠各施工队利息情况”清单。这份清单的最后,居然将“欠财政借款”利息51.07万元拉来充数。

      城建公司当初承建中卫商城确实欠县财政局借款占用费(利息),但不是51.07万元,而是57.45万元。对这笔借款利息,1997年10月17日,在中卫县政府的有关会议上已经作出处理,并形成会议纪要,明确指出占用费不再上交财政;但城建公司在改制时仍将这笔已经免除的费用作为公司负债,记入评估报告的“应付账款”。

      在资产评估报告书“应付账款”中还有一项“欠雍全义40.1万元”。据记者调查,这是一项典型的权债颠倒。原中卫县国资局局长和城建公司财务人员向记者坦言承认:这笔账记得有问题。

      1996年9月,城建公司将6亩待建土地,作价44.4万元,转让给雍全义,同时商定:该土地上的任何建设项目必须以城建公司的名义建设经营,雍全义支付相应的代建费和管理费。其后,雍全义分两笔付清了土地转让费,1998年工程代建完工后,雍又向城建公司付清了15万元的代建费、管理费。城建公司共计向雍全义收取59.4万元。包括雍全义本人证明在内的各种证据表明,城建公司完全处于债权人地位,将“欠雍全义40.1万元”作为公司负债,不仅是权债颠倒,更是子虚乌有。仅此几笔,城建公司负债至少虚增了300多万元。

      低估漏评——增值资产流入私囊

      2003年7月3日,中卫县恒嘉房地产开发有限责任公司经工商核准注册成立,国有城建公司改制为民有民营股份制企业,国有资产全部退出。新公司董事会成员持股60%,经营者持股占董事会成员持股总数的51%。

      此时,原城建公司开发建设的总面积3.5万平方米的12幢商品楼已经全部竣工,且销售红火。而2001年资产评估时,这12个楼盘不论是否竣工,一律作为“半成品”进行评估。建筑面积5684平方米的美利小区6号楼,评估价值只有150元,全部12幢商品楼评估总值只有422.6万元。

      据了解,被评估为150元的美利小区6号楼,为5层60套4单元砖混结构,2001年6月8日开工,评估人员在基准日3个星期后到实地进行了勘查,所记录的工程进度是:土建已封顶,未作内外粉刷。城建公司此时在账面上只反映出已支出150元鉴证费。评估公司据此“以核实后的实际付款额”将这幢楼评估为150元。

      有关专家对记者说,仅仅根据账面记载对在建工程进行评估,不是无知,便是有意。根据国家《资产评估操作规范意见》的有关规定,对于建成后可独立经营获利的在建工程,可通过估算在建工程完工后资产的预期收益并折算成现值,再扣除在建工程完工还需追加的投资额及其资金成本,得出在建工程的评估值。在建工程的预期收益可以是房地产售价。而按照2002年底中卫县商品房市场价格,美利小区6号楼5684平方米商品房,其售价当在500万元左右;12幢3.5万平方米商品房,其总售价则高达3500万元左右。

      专家指出,在资产价值发生重大变化,资产评估报告已经失效的情况下,如果不对资产重新进行评估,其结果只能是应当增值的国有资产流失到个人手中。

      由于恒嘉公司董事长赵炳海拒绝接受采访,恒嘉公司销售12幢商品房究竟实现多少销售利润,记者不得而知,尚需有关地方和部门继续予以关注。记者傅丁根 周志忠 (博讯 boxun.com)


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