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北京房价越调越涨:中央调控遭遇“软抵抗”
(博讯2007年4月11日 转载)
    
    北京点击查看北京及更多城市天气预报的商品房已是供大于求,现有存量足以维持整年销售,但在北京五环内却难觅8000元/平方米的房子。与房价猛涨相比,极不协调的却是销售量下降,居民购房意愿回落。专家表示,某种程度上,这恰恰是高房价作用力的一种表现。
     (博讯 boxun.com)

    住房销售有价无市
    
    据记者粗略统计,在参展的30余个北京项目中,单价在万元以下的楼盘只有12个,并且都位于郊区县。在去年春季房展上,位于朝阳区四环外的华纺易城销售均价 7000元/平方米,今年则涨到了1.2万元;位于通州区的世纪星城销售均价为4680元/平方米,今年则涨到了6680元。
    
    记者了解到,大量没有上房展的项目,也是竞相涨价,短时间每平方米上涨800元-1000元的比比皆是。
    
    位于北京五环外的世茂奥临花园3月8日价格为1.7万元/平方米,3月25日则涨到了1.78万元/平方米;朝青板块的新华联丽景珊瑚湾3月8日售价为1.35万元/平方米,10天后的新价格则上涨到1.4万元/平方米。
    
    记者发现,在北京五环内已经难觅8000元/平方米的项目。而与房价猛涨相比,极不协调的却是销售量下降,居民购房意愿回落。
    
    据北京春季房展组委会统计,展会第一天意向成交套数仅为167套,其中北京项目为111套,外埠为56套。
    
    记者注意到,北京市建委交易系统的统计数据显示,今年1、2月份商品住宅预售登记分别为9935套、5372套;而2006年同期,却分别为13181套、9465套。
    
    央行发布的调查结果也显示,从第一季度数据看,居民的购房意愿有所回落,回答未来3个月有购房打算的居民比例,从上季度的17.5%降至16.5%。
    
    有专家指出,从目前的情况来看,无论是交易量,还是交易面积都在下降,“有价无市”的局面越来越显著。“某种程度上,这恰恰是高房价作用力的一种表现。”
    
    房价为何越调越涨?
    
    “到哪儿去买中低价位的房啊?”逛完房展的范先生一脸无奈。
    
    北京市东城区统计局最新公布的数字显示,去年东城区的居民人均可支配收入为20665元,而东城区普通住宅销售平均单价达到了2.16万元/平方米,这就意味着在东城生活的居民,一年的可支配收入,还买不到一平米的房子。
    
    北京的房价在多轮调控中扶摇直上。来自国家统计局的消息称,前两个月全国新房价格上涨5.9%,北京涨幅高达10%。
    
    北京市人大代表、中国政法大学民商法教授王玉梅表示,北京房价猛涨的主要原因是政府调控力度不够,而过分的依赖市场。比如,政府保障性性质的经济适用房、廉租房还是过少,即使是有限的数量,也难以发挥平抑房价的作用。
    
    王教授举例说,现在的经济适用房只卖给拆迁户,而拆迁户中不属于困难户的也挺多。“这样,经济适用房的实际意义就打了折扣。”
    
    记者了解到,今年通州将建20到30万平方米的经济适用房,门头沟区也将建25万平方米经济适用房,都是主要供给拆迁居民。
    
    业内人士表示,如果这些规划顺利实现,按每套90平方米计算,大概能建1万套,这显然是杯水车薪;对于限价房来说,仅比周边房价低10%-15%,吸引的仍然是那些原有的商品房购买客户。而这样的差价根本无法拉开限价房与商品房的差距,最终可能会转化为黑市的买号费、批条子的好处费。
    
    中国社会科学院金融所研究员易宪容指出,房价快速上涨问题在于房地产市场是投资与消费的两栖市场。当房地产市场完全是一个投资品市场,同时这个市场的价格有政府的隐性担保时,那么它的价格肯定是只涨不跌。
    
    虚假信息扰乱调控
    
    有关专家告诉记者,北京房价飙升的另一原因不容忽视,就是利益集团散布虚假信息,误导民众,中央调控政策遭到软抵抗。
    
    就在此次房展开始之前,北京市属某媒体报道,房地产的宏观调控经济目标已经完成,“国六条”对住房结构的调整,已经取得了一定效果。一时哗然。话音未落,央行上调利率,开始了新一轮房产调控。
    
    还有,北京市统计局公布,前两个月,全市商品房现房和期房销售面积均有较大幅度减少,现房销售面积为45.3万平方米,期房销售面积为143.8万平方米,分别比去年同期下降63.8%和23.4%。其中,住宅现房销售面积30万平方米,下降71.4%;住宅期房销售面积97.4万平方米,下降42.4%。
    
    北京市统计局、国家统计局北京调查总队对此分析认为,市场供求矛盾未得到解决,房价指数依然高位运行。
    
    有人质疑,“住宅现房销售”和“住宅期房销售”都呈大幅下降。明明是“有价无市”,又怎么会得出“市场供求矛盾未得到解决”如此南辕北辙的结论?
    
    记者登陆北京市建委主办的房地产交易管理网查询看到,截至4月9日,尚有可售期房79171套,未签约现房19944套。“按照目前的销售速度,即使没有新的项目入市,现有近10万套的存量,也足够维持今年一整年的销售。”
    
    可见,北京的商品房不是供不应求,而是大大地供过于求。
    
    中国社会科学院城市和环境研究中心主任牛凤瑞研究员接受记者采访时说,媒体、学界都应该为公众提供真实准确的信息。“学界是思想的创造者,具有一定的话语权,富有重大的社会责任,学者讲话要慎重,不要为金钱所动,不能为名誉所累,更不要迎合某些潮流。”
    
    加息是新一轮调控的开始
    
    然而,种种迹象表明,在看似平静的背后,一场更为深入的调控大幕,正在徐徐拉开。中央和地方都在暗中加码,市场各方都在重新角力。
    
    “中国央行最近加息仅仅预示着政府将进一步加强宏观调控,估计将有新一轮的行政调控推出,为过热的投资降温。”国际知名投行摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇近日在其最新一份中国研究报告中指出。
    
    罗奇认为,中国央行在11个月内第三次调高利率,由此可见,中国的政策导向已经非常清晰,不但承认其宏观调控问题的严峻性,而且着手启动了调控措施。
    
    4月6日,建设部、国土资源部等8部委联合发布了“关于开展房地产市场秩序专项整治的通知”,提出将在未来整整1年内,强化房地产市场监管,对房地产开发企业依法进行审计和检查,依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
    
    北京房价会不会在新的一轮调控中再度飙升?易宪容认为,这取决于政府调控的力度。为了达到调控的目标,政府得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手,比如清除政府对房地产市场价格的隐性担保,用严格的技术性硬约束,让住房的投资性质清除出市场等。“不过,目前最大的困难就是既得特殊利益集团对这种改革与调整严重的阻碍。”
    
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